Регистрация прав на садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для садоводства, находящемся в зоне с особыми условиями использования

1 июля 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 11июня 2021 № 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 191-ФЗ), которым были внесены изменения в ряд законодательных актов, касающиеся порядка установления приаэродромных территорий, размещения в границах приаэродромных территорий объектов недвижимого имущества, в том числе расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд («бытовая недвижимость»).

 

Согласно ст. 47 Воздушного кодекса Российской  Федерации (далее – ВК РФ) приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с ВК РФ, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

 

Приаэродромная территория аэродрома Томск (Богашево) была утверждена приказом Росавиации от 12.01.2021 № 3-П, которым в составе приаэродромной территории установлено 7 подзон, которые занимают значительную часть территории Томского района и г. Томска.

 

В то же время частями 12, 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) закреплен «упрощенный» порядок государственной регистрации прав на отдельные жилые и садовые дома. 

 

Так до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, и строительство такого объекта не требует согласования с органами местного самоуправления.

 

Однако как указал Росреестр, государственная регистрация прав на объекты недвижимости в «упрощенном» порядке не освобождает правообладателя  земельного участка от необходимости соблюдения ограничений, устанавливаемых в зонах приаэродромных территорий. 

 

Если строительство указанных объектов начато до установления соответствующих зон, то при проведении правовой экспертизы представленных документов государственному регистратору прав рекомендовано направлять запрос в соответствующее территориальное подразделение Федерального агентства воздушного транспорта с целью выяснения вопроса о наличии необходимости согласования размещения конкретного здания на соответствующем земельном участке.

 

После установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном ВК РФ, использование земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд, и созданных на них объектов «бытовой недвижимости», строительство новых объектов «бытовой недвижимости» осуществляются исключительно в соответствии с установленными ограничениям.

 

При этом не допускается снос здания, сооружения, не соответствующих предусмотренным в приаэродромной территории ограничениям (за исключением самовольных построек), в том числе установленных для обеспечения безопасности полетов воздушных судов, если такие объекты были созданы до установления указанных подзон и расположены на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд, при условии, что их размещение соответствует правовому режиму земель и виду разрешенного использования соответствующего земельного участка.